如何申请 FIRPTA 预扣税减免或免扣税 How to Apply for a FIRPTA Withholding Reduction or Exemption

23 1 月, 2026

如需申请 FIRPTA 免扣税或降低预扣税证明，您必须向美国国税局（IRS）提交 表格 8288-B《预扣税证明申请表》（Application for Withholding Certificate），并详细说明为何不需要预扣税或可降低预扣税，例如：无资本利得、出售亏损，或已与 IRS 达成缴税协议等。

该表格需连同相关支持文件一并在房产交割（Closing）前提交给 IRS，才有可能降低标准的 15% FIRPTA 预扣税。IRS 的处理时间通常约为 90 天。

申请预扣税证明（Form 8288-B）的步骤

第一步：确认是否符合资格

在以下情况下，您可能符合申请条件：

  • 本次出售 没有资本利得或发生亏损（例如赠与）。
  • 您的资本利得 依法免征美国税（如符合 1031 置换条件）。
  • 您同意 按实际应缴税额缴税，并且该安排获得 IRS 批准。

第二步：准备所需资料

您需要准备以下信息和文件：

  • 您的 纳税人识别号（TIN）或个人报税识别号（ITIN）。
  • 买方／受让方信息。
  • 房产地址及交易详情（成交日期、合同价格等）。
  • 过去三年美国报税记录的证明。

第三步：填写 Form 8288-B

完整填写表格，并勾选适用的免扣或减扣理由，例如：

  • 无资本利得
  • 实际税负低于 15%
  • 已与 IRS 达成缴税协议

第四步：向 IRS 提交申请

将 Form 8288-B 及所有支持文件寄送至 IRS。

第五步：通知买方

在房产过户前，以书面形式通知买方，您已向 IRS 递交了预扣税证明申请。

买方在收到申请证明后，可依法暂缓向 IRS 缴付 FIRPTA 预扣税，等待 IRS 的审批结果。

第六步：等待 IRS 审批

IRS 通常会在 90 天左右完成审核并作出决定。

重要提示

  • 时间点非常关键：必须在 交割前提交 Form 8288-B，才有可能降低或免除 FIRPTA 预扣税，而不是交割后。
  • ITIN 申请：如果您还没有 ITIN，可同时提交 Form W-7（ITIN 申请表） 与 Form 8288-B。
  • 事后退税：如果错过申请时间，已被扣缴全额 FIRPTA 预扣税，您仍可在交易完成后通过提交 Form 1040-NR（非居民个人所得税申报表） 申请退回多缴税款。

To get a FIRPTA exemption or reduced withholding certificate, you must file IRS Form 8288-B, “Application for Withholding Certificate,” detailing why withholding isn’t required (e.g., no gain, sale at a loss, or an agreement to pay tax). This form, along with supporting documentation like your TIN/ITIN, property details, and tax history, must be submitted to the IRS before closing to potentially reduce the standard 15% withholding, with processing generally taking about 90 days. 

Steps to Apply for a Withholding Certificate (Form 8288-B)

  1. Determine Eligibility: You might qualify if:
    • The sale results in no gain or a loss (e.g., a gift).
    • You’re exempt from U.S. tax on the gain (like a valid 1031 Exchange).
    • You agree to pay the actual tax liability, and the IRS approves the agreement.
  2. Gather Information: You’ll need:
    • Your Taxpayer Identification Number (TIN) or Individual Taxpayer Identification Number (ITIN).
    • Buyer/Transferee information.
    • Property address and transaction details (date, contract price).
    • Proof of filing tax returns for the prior three years.
  1. Complete Form 8288-B: Fill out the application, checking the relevant exemption box (e.g., for no gain, reduced tax liability, or agreement).
  2. File with the IRS: Send Form 8288-B and all supporting documents to the IRS.
  3. Notify the Buyer: Inform the buyer in writing that you’ve applied for the certificate before the property transfer.
  4. Await IRS Decision: The IRS generally processes applications within 90 days. 

Key Points:

  • Timing: File Form 8288-B before the closing to potentially reduce withholding, not after.
  • ITIN: If you don’t have a TIN, you can apply for an ITIN (using Form W-7) concurrently with Form 8288-B.
  • Actual Refund: If you miss the deadline and pay the full withholding, you’ll claim the overpayment back by filing a U.S. tax return (Form 1040-NR) after the sale.