租金收入税务指南Rental Income

租金收入

    租金收入是指纳税人出租不动产而取得的租金收入。如果您出租一所住宅给别人，您首先需要了解以下三种出租类别：免税出租、个人住宅出租或者物业出租。

• 免税出租。如果您所出租的住宅是个人使用的，当您出租的租期少于15天时，则不需要纳税并且不需要和税局报告任何租金收入。但有一种情况例外：当您的租金收入大于公平市价时，您必须申报。比如，您必须申报一间租期为14天并获得$80,000租金收入的住宅。
• 个人住宅出租。如果您出租的一所住宅，同时也是您个人的住宅。那么出租的开支减税额会受到限制。比如您的出租开支超过租金收入，则无法从您的个人收入中扣除损失。

税法规定，如果您住在房子超过14天以上，或者超过出租总天数的10%，您的住宅则被定义为个人住宅出租。比如说，您在夏天出租了您的房屋90天，而您在这一年中自住了15天或以上，则您的房屋是个人住宅出租。当您计算个人使用天数时，不需要计算您在住宅中修理维护的时间。比如说，您在您的住宅花了3天时间清理和维修，这3天时间不用计算到您的个人使用天数。

• 正常物业出租。相反，当您出租的租期大于或等于15天并且您在报税年度中本人使用此住宅的时间少于15天或者出租总天数的10%，则您的住宅为正常物业出租。若您有这样的出租住宅，您必须申报所有租金收入和抵扣相应的住宅支出。

确认出租状况

另一个重要问题是您的租赁是否被归类为“被动”或“非被动”业务活动。

1. 非被动租金收入。若您在专业层面从事房地产开发，建设，收购或租赁和运营，所获得的租金收入则是非被动租金收入。
2. 被动租金收入。大多数住宅的租金收入都是被动租金收入，没有直接参与到了住宅的建设、施工和经营。而被动租金收入分为积极参与和非积极参与。积极参与的意思是您自己寻找租客、维修房屋和拟定合约；非积极参与的意思则相反，您不做任何事情，房屋交由管理公司负责。
3. 当您的可抵扣支出大于租金收入时，亏损产生。如果您的被动租金收入是积极参与，您可以从您的个人收入中抵扣最多$25,000的亏损，多出来的金额可留到第二年抵扣。如果您的被动租金收入是非积极参与，则不可从个人收入中抵扣。

相关例子

下面让我们用一个例子更好的说明积极参与和非积极参与的区别。Helen的工作收入每年$75,000，并且拥有一间度假屋。她每年只在度假屋居住一周，然后出租整个夏天。因此这间住宅为物业出租。今年，她获得了$5,000租金收入和花费了$6,000维护费用。

假如Helen为非积极参与：Helen聘请了一间管理公司管理她的度假屋，并且不参与到任何度假屋的管理。在这种情况中，她只能从$5,000的租金收入中抵扣$5,000的维护费用，而剩下的$1,000亏损则只能留到明年的租金收入中抵扣。

假如Helen为积极参与：Helen自己管理度假屋、寻找租客、维修房屋和拟定合约。在这种情况下，$1,000的亏损则可以从她的个人收入中抵扣。因此她的需纳税收入降为$74,000（$75,000 – $1,000）。

灾难损失：假如 Helen没有给她的度假屋购买洪水保险，她的度假屋在一次洪水中损失$40,000。假如Helen为积极参与，她首先可以从租金收入中抵扣$5,000，然后从个人收入中抵扣$25,000，而剩下的$10,000则只能留到明年的租金收入中抵扣。

出租百分比

         若您在一所出租住宅中自住过，您必须在申报出租支出时扣除您自己的花费。比如说，今年Helen出租了度假屋120天，自住10天。当她计算出租住宅支出时，她只能抵扣92%（120/130）的支出，因为其中10天的支出是自用而不是出租的支出，所以不能抵扣。

申报出租住宅支出

        申报出租住宅支出需填写IRS的Schedule E。任何与您出租住宅有关的费用都可以申报抵扣。常见的支出有：

1. 贷款利息
2. 地稅
3. 保险
4. 去管理住宅的交通费
5. 清洁，维修和维护
6. 房地产经纪人佣金
7. 折旧
8. 专业费用
9. 装饰费
10. 广告费
11. 水电煤支出
12. 有需要的供给

一般来说，您支出的相关于经营和维护租赁房产的任何资金都可以从该房产的租金收入中扣除。再减少您出于个人原因使用该财产的任何时间百分比，这是您可以减少应税收入的金额。

其他租金收入

除了租户支付的租金之外，实际上还有几种形式的收入：

1. 抵押金（如果退还给租客，抵押金不算作收入；但是当您扣留抵押款会将其转化为收入）
2. 预付租金
3. 租客支付的有关住宅的花费
4. 以服务代付（如果租客以交换租金的方式提供服务，则需申报此项服务的价格）

计算完总收入后，您将扣除总开支。最终数字是您的租金应税净收入或损失。

出租住宅折旧

作为出租业主，除了利息之外，您不能在租金收入上抵扣您的房贷付款。但是，您可以利用“折旧”这个过程来抵扣租金收入。 折旧只是账面上的减税项，与其他的开支不同的是，实际上折旧并没有任何现金支出，而是合法的虚构减税项。

每年的折旧金额是根据您的住宅价值减去土地的价值再除以27.5年（税法规定的折旧；时间），而住宅价值则取下列两者之中较少的一项：房屋市价或您购买房屋的金额。当您开始出租房屋时，就可以开始进行折旧。

比如您买了一所住宅花费了$150,000，而土地价值为$30,000。在这种情况下，您每年的折旧金额等于 ($150,000 – $30,000) / 27.5 = $4,363。每年Helen可以从她的租金收入中扣除4,363美元作为折旧费用。

合条件的商业收入免税

如果您的租金收入是被动收入且本人积极参与，您可能符合新的减税政策中的商业收入免税的条件。若您符合条件，您可以在您的租金应税净收入中抵扣20%。这项新法律同样适合S Corporations和Sole Proprietorships。