地产税Property Tax

在美国，大多数的各州政府将地产税作为其主要收入来源。地产税也称为房屋税，房产或个人财产都可能需要征收地产税。地产税的计算方法通常是根据公平市场价格乘以评估比例再乘以税率而得出，并且由屋主支付。地产价值由各州税收司法机构决定，但屋主可以提出异议。对于税收机构而言，地产税对政府的优点是不论有没有收入，地方政府都有固定税收, 但是对个人来说，是一个坏处，因为纳税人的收入不是固定的。

确认地产价值

确认地产价值是影响地产税的一个重要因素，因为它决定了需纳税金额。如今有各种各样的方法可以确定地产价值，并且价值会随着时间的推移而变化。许多州要求其税收司法机构每三到四年重新确定一次地产价值。地产价值通常是根据当前使用状况，而不是潜在用途来决定。

谁可以确定地产价值？

屋主可以向地方税收机构申报房屋价值。税收机构可能会接受屋主所申报的价值，但是大多数时间会通过税务评估员自行确定。

市场价值

地产价值一般是根据公平市场价值决定的。公平市场价值被定义为一个买方和卖方都认为公平的价格。无关联的买卖双方在出售地产当天的成交价为公平市场价值。因此，最近的出售价格给地产提供了公平市场价值。如果最近该地产没有出售记录，也有其他方法可以确定公平市场价值。

评估价值

许多地方税收司法机构一般只对市场价值的一部分征税。评估价值等于市场价值乘以评估比率。而评估比率通常是由地方税收司法机构决定的，但有些州对评估比率施加了一些限制。

确认地产价值的方法

税务评估员有各种不同的方法可以确定地产价值，他们需要确定使用哪种方法以及如何应用。以下有三种方法可以确定地产价值：

• 可比地产法

    大多数地产价值会根据近期出售的邻近地区的可比房屋价值来确定。为了实现可比性，可能需要进行估价调整。在确定地产是否具有可比性时，需考虑的因素包括：

• 地产的类型（房屋，办公楼，土地等）
• 地理位置
• 地産大小地产大小
• 地产使用情况（自住，商业，农场等）
• 地产改善
• 地产的类型和用途
• 地产特征（卧室数量，设施水平等）
• 改善的年份
• 地产的可取性（景观，邻近学校，走道类型，附近的减损功能等）
• 地产的限制（地役权，地产限制规定，物理上的限制等）
• 地产的效用（肥沃或干燥，其他环境问题）
• 其他一般经济条件

• 成本法

    当没有可比出售额时，可以使用基于成本的地产价值计算方法。在成本法中，地产的成本会因为地产的折旧而下降，而一些地方税收司法机构可能会对折旧金额有所限制。成本可以根据通货膨胀进行调整，也可以因为地产改善所增加的成本进行调整。

• 收入法

   根据经济概念，地产价值可等于该地产所带来的现值预期收入。在使用收入法时，确认现值是估计预期收入的一个重要因素。

通知屋主

  在确定地产价值以后，税务评估员需通知屋主其地产价值。

审查

   屋主有权与税务评估员讨论地产地产价值，并有可能导致评估员的估值发生变化。许多地方税收司法机构规定对地产价值进行审查。这种审查通常由审查委员会进行，通常由地方居民组成，与地方政府无关。但一些其他地方和州规定了额外的审查机构。

提出异议

   几乎所有的地方税收司法机构都允许屋主对税务评估员提出异议。

司法上诉

   所有征收地产税的地方都必须允许屋主出庭对估价与税额提出质疑。

征税

税额是按照当年的税率和评估比率计算的。地方税收司法机构会在最终确定地产价值后对地产征税。在美国，地产税通常在地方税收司法机构征税时才需要缴纳。征税的表格或出的账单有不同的格式，通常向纳税人或抵押贷款公司邮寄税单。

免税额和奖励

 税收司法机构给纳税人提供了很多免除税额的方法。其中为退伍军人提供了额外的豁免。一些地方税收司法机构还提供临时或永久的全部或部分免地产税，这通常是为了鼓励特定的企业在该地区内建立商业。还有一些地方税收司法机构会对在某些地区的企业提供免地产税，比如在企业区中。非盈利组织在美国50个州都完全豁免了州与地方地产税。2009年的一份研究估计，每年的免税额在$170亿到$320亿之间。另一项研究显示，如果没有这种豁免，在纽约的宗教机构每年都会被征收$6.27亿。

付款方式

不同的地方有不同的地产税支付时间和方式。一些地方税收司法机构需要在1月1日前全额支付地产税，但有一些会提供分期付款。而支付方式通常是现金或者支票邮寄去地方税收机构。

留置权

 地产税通常是附属于您的房产，意思是只要您拥有房产，您就会受地产税影响。如果您在指定的时间内没有支付税款（包括利息、罚款以及其他费用），可能会导致1.留置权出售给第三方，或者2. 留置权出售给第三方并且第三方可以在一段时间之后获得房产并变卖。留置权是指当纳税人没有缴纳地产税时，政府有权留置该房产。

纽约市地税

 在纽约市，地产税的纳税年度为7月1日至第二年6月30日。税务机构每年会给屋主邮寄4次税务账单，而屋主会根据房产的评估价值每年需支付2到4次的地产税。账单通常会在到期日前的一个月邮寄给您或者显示在网站上。

房产评估价值为：
少于$250,000 账单每季度邮寄一次（一年四次）	大于 $250,000 账单每半年邮寄一次（一年两次）
到期日	宽限期	到期日
7/1	7/15	7/1
10/1	10/15
1/1	1/15	1/1
4/1	4/15

若到期日恰好在周末或者节假日，则变成下一个工作日到期。如果您是按季度缴纳地产税并且在7/15、10/15、1/15、4/15之前，您可以免除利息。这也被称为宽限期（grace period）。若宽限期的最后一天为周末或节假日，则在下一个工作日到期。当您在宽限期后付款，利息将会在7/1、10/1、1/1、4/1开始计算。如果您选择以邮寄的方式付款，信封上的邮戳日期被视为付款日期。

提前缴纳税款可以获得优惠。以下是具体折扣：

• 全年税款优惠0.5%：在7月到期日之前支付全年税款
• 三個季度稅款優惠0.25%：在10月到期日之前支付剩下的全部稅款
• 两个季度税款优惠0.125%：在第二年的1月到期日之前支付剩下的全部税款

逾期付款

    所有的地产税账单都有到期日，您需要在到期日（或宽限期）前支付税款。若您逾期付款，需额外支付利息。利率每年由地方政府制定，并且取决于房产的评估价值。

利率	房产的评估价值
7%	少于$250,000
18%	大于$250,000

可抵扣地产税的抵税额

纽约州地产税抵税额（Real Property Tax Credit）

如果您符合以下条件，可获得可退还抵税额：

• 家庭总收入为$18,000或以下
• 在纽约州同一所住所居住了6个月或以上
• 整个纳税年度都为纽约州居民
• 没有在他人税单中被申报为被扶养人
• 您的住所并未完全获得地产税豁免
• 拥有的财产市场价值为$85,000或以下
• 符合以下屋主或租客的条件

屋主：

• 您和您的配偶支付地产税
• 非住宅租金是总租金的20%或以下

租客：

• 您或您的家人支付房租
• 您或您的家人平均每月租金为$450或以下（不包括暖气、煤气、电、家具）
• 纽约市地产税抵税额

残疾屋主减免

    拥有一单元、两单元或三单元的住宅、共管公寓、合作公寓的残疾屋主可获得地产税减免。

退伍军人减免

    符合条件的退伍军人和其家人可获得纽约市地产税减免。

老年人屋主減免

   拥有一单元、两单元或三单元的住宅、共管公寓、合作公寓的老年人可获得地产税减免。由于地方与州政府的法律发生变化，年收入为$58,399或以下的屋主可获得税额减免。

太阳能减免

    太阳能是可再生的电力资源。太阳能以电池板发电，回收热能并利用。使用太阳能能够减少对纽约市电力的需求。因此政府给使用太阳能的住宅提供地产税减免。

学校税减免 （STAR）

具体要求：

	基本型STAR	增強型STAR
居住要求	您必须居住在您所拥有的房屋
年齡	没有年龄限制	65岁或以上   若房屋为共同财产，只需要其中一名配偶或兄弟姐妹在12月31日之前年满65岁就可以
收入	STAR抵税额：$500,000或以下STAR减税额：$250,000或以下 仅适用于居住在该房屋的屋主及配偶的共同收入。	每年要求不一样，可以通过纽约州官网查询 仅适用于所有屋主以及居住在该房屋的屋主配偶的共同收入。

地产税抵税额（Property Tax Relief Credit）

如果您符合资格，政府自动寄给您一张相应福利金额支票，减轻您的税务负担

具体要求：

• 住在符合纽约州地产税上限的学区（了解学区规定）
• 获得基本型或增强型STAR减免或抵扣额
• 收入为$275,000或以下
• 已支付学校税