租金收入稅務指南(Rental Income)文章

租金收入

    租金收入是指納稅人出租不動產而取得的租金收入。如果您出租一所住宅給別人,您首先需要了解以下三種出租類別:免稅出租、個人住宅出租或者物業出租。

  • 免稅出租。如果您所出租的住宅是個人使用的,當您出租的租期少於15天時,則不需要納稅並且不需要和稅局報告任何租金收入。但有一種情況例外:當您的租金收入大於公平市價時,您必須申報。比如,您必須申報一間租期為14天並獲得$80,000租金收入的住宅。
  • 個人住宅出租。如果您出租的一所住宅同時也是您個人的住宅,那麽出租的開支減稅額會受到限制。比如您的出租開支超過租金收入,則無法從您的個人收入中扣除損失。

稅法規定,如果您住在房子超過14天以上,或者超過出租總天數的10%,您的住宅則被定義為個人住宅出租。比如說,您在夏天出租了您的房屋90天,而您在這一年中自住了15天或以上,則您的房屋是個人住宅出租。當您計算個人使用天數時,不需要計算您在住宅中修理維護的時間。比如說,您在您的住宅花了3天時間清理和維修,這3天時間不用計算到您的個人使用天數。

  • 正常物業出租。相反,當您出租的租期大於或等於15天並且您在報稅年度中本人使用此住宅的時間少於15天或者出租總天數的10%,則您的住宅為正常物業出租。若您有這樣的出租住宅,您必須申報所有租金收入和抵扣相應的住宅支出。

確認出租狀況

另一個重要問題是您的租賃是否被歸類為“被動”或“非被動”業務活動。

  1. 非被動租金收入。若您在專業層面從事房地產開發,建設,收購或租賃和運營,所獲得的租金收入則是非被動租金收入。
  2. 被動租金收入。大多數住宅的租金收入都是被動租金收入,沒有直接參與到了住宅的建設、施工和經營。而被動租金收入分為積極參與和非積極參與。積極參與的意思是您自己尋找租客、維修房屋和擬定合約;非積極參與的意思則相反,您不做任何事情,房屋交由管理公司負責。
  3. 當您的可抵扣支出大於租金收入時,虧損產生。如果您的被動租金收入是積極參與,您可以從您的個人收入中抵扣最多$25,000的虧損,多出來的金額可留到第二年抵扣。如果您的被動租金收入是非積極參與,則不可從個人收入中抵扣。

相關例子

       下面讓我們用一個例子更好的說明積極參與和非積極參與的區別。Helen的工作收入每年$75,000,並且擁有一間度假屋。她每年只在度假屋居住一周,然後出租整個夏天。因此這間住宅為物業出租。今年,她獲得了$5,000租金收入和花費了$6,000維護費用。

假如Helen為非積極參與:Helen聘請了一間管理公司管理她的度假屋,並且不參與到任何度假屋的管理。在這種情況中,她只能從$5,000的租金收入中抵扣$5,000的維護費用,而剩下的$1,000虧損則只能留到明年的租金收入中抵扣。

假如Helen為積極參與:Helen自己管理度假屋、尋找租客、維修房屋和擬定合約。在這種情況下,$1,000的虧損則可以從她的個人收入中抵扣。因此她的需納稅收入降為$74,000($75,000 – $1,000)。

災難損失:假如 Helen沒有給她的度假屋購買洪水保險,她的度假屋在一次洪水中損失$40,000。假如Helen為積極參與,她首先可以從租金收入中抵扣$5,000,然後從個人收入中抵扣$25,000,而剩下的$10,000則只能留到明年的租金收入中抵扣。

出租百分比

         若您在一所出租住宅中自住過,您必須在申報出租支出時扣除您自己的花費。比如說,今年Helen出租了度假屋120天,自住10天。當她計算出租住宅支出時,她只能抵扣92%(120/130)的支出,因為其中10天的支出是自用而不是出租的支出,所以不能抵扣。

申報出租住宅支出

        申報出租住宅支出需填寫IRS的Schedule E。任何與您出租住宅有關的費用都可以申報抵扣。常見的支出有:

  1. 貸款利息
  2. 地稅
  3. 保險
  4. 去管理住宅的交通費
  5. 清潔、維修和維護
  6. 房地產經紀人傭金
  7. 折舊
  8. 專業費用
  9. 裝飾費
  10. 廣告費
  11. 水電煤支出
  12. 有需要的供給

一般來説,您支出的相關于經營和維護租賃房產的任何資金都可以從該房產的租金收入中扣除。再減少您出於個人原因使用該財產的任何時間百分比,這是您可以減少應稅收入的金額。

其他租金收入

除了租戶支付的租金之外,實際上還有幾種形式的收入:

  1. 抵押金(如果退還給租客,抵押金不算作收入;但是當您扣留抵押款會將其轉化為收入)
  2. 預付租金
  3. 租客支付的有關住宅的花費
  4. 以服務代付(如果租客以交換租金的方式提供服務,則需申報此項服務的價格)

計算完總收入後,您將扣除總開支。最終數字是您的租金應稅淨收入或損失。

出租住宅折舊

作為出租業主,除了利息之外,您不能在租金收入上抵扣您的房貸付款。但是,您可以利用“折舊”這個過程來抵扣租金收入。 折舊只是賬面上的減稅項,與其他的開支不同的是,實際上折舊並沒有任何現金支出,而是合法的虛構減稅項。

每年的折舊金額是根據您的住宅價值減去土地的價值再除以27.5年(稅法規定的折舊;時間),而住宅價值則取下列兩者之中較少的一項:房屋市價或您購買房屋的金額。當您開始出租房屋時,就可以開始進行折舊。

比如您買了一所住宅花費了$150,000,而土地價值為$30,000。在這種情況下,您每年的折舊金額等於 ($150,000 – $30,000) / 27.5 = $4,363。每年Helen可以從她的租金收入中扣除4,363美元作為折舊費用。

合條件的商業收入免稅

    如果您的租金收入是被動收入且本人積極參與,您可能符合新的減稅政策中的商業收入免稅的條件。若您符合條件,您可以在您的租金應稅淨收入中抵扣20%。這項新法律同樣適合S Corporations和Sole Proprietorships。

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